Wohnen und Mieten

Ja, kniffliges Thema..

Zur Enteignung von Eigentum lässt sich lediglich sagen, dass es die Situation auf dem Wohnungsmarkt noch weiter verschärfen würde. Angebot und Nachfrage ergeben im Schnittpunkt einen Gleichgewichtspreis. Je knapper ein Gut ist und umso größer die Nachfrage, desto höher liegt dadurch automatisch der Gleichgewichtspreis für das Gut. Um beim Beispiel Wohnungsmarkt zu bleiben. Es gibt zu wenige Wohnungen und zu viele Mietinteressenten, dadurch ergibt sich automatisch ein hoher Mietpreis. Besonders gut lässt sich das in Ballungszentren beobachten, weil dort eben die Nachfrage deutlich gestiegen ist. Wittern Investoren gutes Geld, dass sie verdienen können dann investieren sie i.d.R. sprich ein Investor würde einen Wohnkomplex bauen und somit Wohnraum schaffen. Das Gut Wohnraum hätte dadurch ein größeres Angebot, welches die Nachfrage besser abdeckt, dadurch sinkt automatisch der Gleichgewichtspreis. Drohe ich nun Eigentümern und möglichen Investoren mit Enteignung so sehen diese keinen Anlass mehr für Investitionen was letzten Endes dazu führt, dass das Gut Wohnraum genauso knapp bleibt wie zuvor bzw. dieses sich sogar noch weiter verknappt, da Investoren die üblicherweise neuen Wohnraum bauen, oder bestehenden Wohnraum erweitern von der neuen Situation am Wohnungsmarkt durch die Rechtslage der möglichen Enteignung abgeschreckt sind und deshalb nicht mehr in Wohnungsbauprojekte investieren, da es ihnen schlichtweg als Geldanlage zu riskant ist.

Fazit: Enteignung kann keine Lösung für das Problem am Wohnungsmarkt sein. Diese Lösung hätte im Gegenteil sogar zur Folge, dass sich die Situation am Wohnungsmarkt weiter verschlimmern würde.

Zitat von Akihiko-Senpaii

Drohe ich nun Eigentümern und möglichen Investoren mit Enteignung so sehen diese keinen Anlass mehr für Investitionen was letzten Endes dazu führt, dass das Gut Wohnraum genauso knapp bleibt wie zuvor bzw. dieses sich sogar noch weiter verknappt, da Investoren die üblicherweise neuen Wohnraum bauen, oder bestehenden Wohnraum erweitern von der neuen Situation am Wohnungsmarkt durch die Rechtslage der möglichen Enteignung abgeschreckt sind und deshalb nicht mehr in Wohnungsbauprojekte investieren, da es ihnen schlichtweg als Geldanlage zu riskant ist.

Die Verbindung zwischen Angebot und Nachfrage ist schon richtig, allerdings ist die Sache in Wirklichkeit noch etwas komplexer, vor allem auch durch Investoren. Es geht dabei oft nicht nur darum neuen Wohnraum zu bauen, weil die Nachfrage da ist. Oftmals ist gerade in Städten doch das Problem, dass neue Wohnungen nicht wirklich bezahlbar sind für normale Leute, sondern eher Luxuswohnungen für die Oberschicht sind und der gleichen. Moderne Wohnungen haben oftmals auch einige Extras und sind deshalb schon teurer als alte Wohnungen. Das gleiche gilt für Renovierungen. In den letzten Wochen und Monaten gab es oft Geschichten von Leuten, die aus ihren Mietwohnungen ausziehen mussten, weil durch Renovierungsarbeiten bzw. nach diesen Arbeiten die Mieten gestiegen sind und die Wohnungen nicht mehr bezahlbar waren.

Zusätzlich handelt es sich bei Immobilien oftmals um ein Spekulationsgeschäft, das gleiche gilt für Baugrundstücke. Ohne Neubau bzw. beginnender Bauphase werden diese nur als Spekulationsobjekt jahrelang weiterverkauft, in der Hoffnung das der Eigentümer das Grundstück nach einiger Zeit zu einem teureren Preis verkaufen kann und somit einen finanziellen Gewinn erzielen kann...

Da die Gehälter gerade in Großstädten wie Berlin nicht sonderlich herausragend sind, wundert es mich, wie sich die hohen Mietpreise überhaupt so lange halten konnten. Ich habe damit gerechnet, dass es sogar irgendwann einen Rückgang geben wird, weil die Mietinteressenten ausgehen (irgendwann ist eben die Grenze für alle erreicht). Es sind wohl aber eher die Hinzuziehenden (die ihre Einkünfte nicht in Berlin beziehen), die sich die unverschämten Mietpreise leisten können oder teure Immobilien.
Wir haben lange zur Miete gewohnt und letztes Jahr entschieden, dass ein Haus im Randgebiet doch die bessere Idee sei. Das Darlehen schluckt zwar viel Geld und wenn man Familie hat, geht es nicht ohne Absicherung für den extremen Ausnahmefall, etwa in Form einer Risikolebensversicherung oder zumindest Restschuldversicherung, aber wir hatten einfach keinen Bock mehr darauf, für eine dahin vegetierende Wohnung überdurchschnittlich Miete zu bezahlen. Zumal wir es auch mit Schimmel in den Wänden zu tun hatten. Wir hatten ja noch Glück, weil unsere Wohnung damals renoviert war, mit der Instandhaltung ging es dann aber bergab bzw. wurde generell nicht viel im Haus getan. Die anderen Mieter mit ihren alten Wohnungen haben da stärker gelitten. Heizungsausfälle nimmt man ein paar Male hin, weil die Miete im Vergleich noch okay war für die Gegend, aber wenn man merkt, dass man die Arbeiten des Vermieters selbst übernehmen darf oder zumindest extern selbst organisieren muss, war diese Miete auch einfach zu hoch angesetzt. Wir wohnen nun in unserem beinahe eigenem Zuhause und hoffen, dass unsere Entscheidung sich als die richtige herausstellen wird. Die Aussicht darauf, aus unsere Wohnung gekickt werden zu können, hat uns jedenfalls nie behagt und viel zu unserer Entscheidung für ein Haus beigetragen. Das konnten wir uns nur leisten, weil wir sonst sehr minimalistisch gelebt haben bzw. vor lauter Arbeit sowieso nicht dazu gekommen sind, großartig Geld extra auszugeben. Man muss sich aber gegenrechnen, ob es sich lohnt, vor allem wenn Pendlerkosten hinzukommen (die man andererseits steuerlich geltend machen kann). Wie die Lösung zukünftig aussehen kann und soll, kann ich gar nicht wirklich beurteilen. Ein Mietpreisdeckel sollte aber so gestaltet sein, dass es keine Löcher hat. Der Staat sollte außerdem darauf schauen/ bestehen, dass mehr bezahlbarer Wohnraum entsteht und das viel kräftiger fördern. Immer wenn man ein Haus hochschießen sieht, prangt dort ein Plakat für überteuerte Eigentumswohnungen. Das darf nicht der Trend sein und muss eingebremst werden ... Die Mieten sollten sich an das herrschende Gehaltsniveau anpassen oder aber/ und die Gehälter müssen sich endlich angleichen an die Mietkosten!

Zitat von Edex

Die Mieten sollen in Berlin auf 8 Euro pro qm begrenzt werden. Damit würden insbesondere die Ärmeren und Normalverdiener helfen. Es soll auch einen Mietendeckel für die nächsten 5 Jahre geben, damit sich die Wohnsituation entspannt.

Das Ding ist nur: was bleibt dann den Vermietern?

Es ist ja erst einmal schön und gut, dass man den Menschen bezahlbaren Wohnraum ermöglichen möchte, nur scheint mir dieser Vorschlag einfach zu wenig überdacht. Die Vermieter haben trotzdem ihre Fixkosten - die sich nicht an den Mietspiegel anpassen - und ihre Ausgaben und natürlich möchten sie selbst an der Vermietung ihrer Wohnungen etwas verdienen. Sprich wenn es nicht über die Grundmiete funktioniert, werden die Vermieter vermutlich die Nebenkosten erhöhen, um trotzdem auf ihre Einnahmen zu kommen.

Außerdem löst das nicht das Problem, es bekämpft nur ein Symptom oder versucht es zumindest. Die beste Lösung wäre, einfach mehr in den Wohnungsbau zu investieren, wie es in dem Artikel auch vorgeschlagen wird.

Zitat von Edex

Nebeneffekt bei geringeren Mieten: Dann sind Enteignungen auch günstiger falls der Vermieter nicht mehr mitmachen sollte.

Nö, bei Enteignungen (die SEHR hohe Hürden haben) wird der Wert des Gebäudes+Grundstück gezahlt, der mit der Höhe der Mieten nix zu tun hat

Zitat von Edex

Die Vermieter bekommen zwar etwas weniger Miete, aber die Miete ist dennoch für die Vermieter ein Gewinn. Jeder Vermieter soll ja immer einen Teil der Miete für mögliche Reparaturen zurücklegen. [ ... ]

Also. Es geht nicht nur um Dinge, die am Haus kaputt gehen, sondern auch um Instandhaltung, Pflege (nur z.T. über Nebenkosten abgedeckt) und Modernisierung. Dazu kommen noch die diversen Vorschriften und Paragraphen die die Vermieter einhalten müssen und ebenfalls nicht billig sind.

Aktuelles Beispiel erlebe ich selbst: Ich wohne in einem Block der Vonovia (ok wir müssen uns nicht darüber streiten was von denen zu halten ist, aber ich hatte leider keine Wahl) und wir haben seit Monaten ein Problem mit Legionellen. Natürlich kann man jetzt sagen "oh böse Vonovia, macht nichts" und ich kann den Unmut einiger Mieter verstehen, mir gefällt das auch nicht - aber das ist zu einfach. Erstens: Die Vonovia macht etwas, denn dazu sind sie gesetzlich verpflichtet und wir bekommen regelmäßig Briefe über den aktuellen Zustand. Wenn ich lese was bisher an Maßnahmen erfolgt ist dann hat die das viel Geld gekostet (dass die Geld wie Heu haben, lassen wir mal außen vor, es könnte sich auch um einen Kleinvermieter handeln). Zweitens: Die Bauweise meines Blocks ist typisch 70er Jahre und aufgrund des Heizsystems hier sehr anfällig für Legionellen. Um das zu ändern müsste man den kompletten Block kernsanieren und zwar alles auf einmal, aber wohin dann mit den rund 100 Mietern in einer ohnehin schon überfüllten Großstadt? Drittens: Die Mieter sind daran nicht ganz unschuldig. Es wird extra darauf hingewiesen Wassersparmaßnahmen zu unterlassen, denn eine Ursache von Legionellen sind schlecht bzw. wenig genutzte Wasserleitungen. Ist ja auch logisch, das Wasser steht und es bilden sich Keime. Versucht man das zu erklären wird die Schuld wieder auf die Vermietung geschoben (srsly Vonovia ist bescheiden, keine Frage).

Nehmen wir mal meine alte Wohnung, das war eine Front Altbau mit 10 Wohnungen. Das alles gehört einem Ehepaar, die das Gebäude verwalten, betreuen, bezahlen. Kleinere Arbeiten wie die damals defekte Regenrinne, ok, nicht schön aber bezahlbar. Wegen Gerüstbau leider etwas teurer aber dafür reichen die Rücklagen. Jetzt stellt dir vor es kommt ein Fall wie bei meiner aktuellen Wohnung, aufgrund von Legionellen (oder sonstwas) muss die komplette Wasseraufbereitung ausgetauscht werden, das geht je nach Größe in die zehntausende. Wie soll man das ohne ausreichend Rücklagen bezahlen?

Natürlich sind einige Mieten Wucher, keine Frage. Ich zahle für meine Wohnung auch mindestens 100€ zu viel, das ist der "Aufschlag für die gute Lage". Aber man kann den Vermietern kein überzogen enges Korsett anschnüren und dann erwarten, dass sie ihre Gebäude entsprechend pflegen, vor allem nicht dauerhaft.

Besonders mit den großen Unternehmen habe ich kein Mitleid, die beuten ihre Mieter z.T. drastisch aus und scheren sich einen Dreck um den Zustand der Wohnanlagen. Aber mit einer Pauschale ist es eben nicht getan, das juckt die großen Unternehmen doch null und den Ärger haben vielmehr die kleinen Privatvermieter mit wenigen Wohnungen.

Zitat von Edex

Du weißt aber schon, dass Legionellen überall vorkommen können? Da sind die Mieter schon Schuld wenn man bestimmte Leitungen nie benutzt. Einfach mal ab und zu laufen lassen. Die Wasserkosten sind ja nicht hoch, besonders wenn es kaltes Wasser ist. Dazu wenn jemand Leitungen hat, die man nicht braucht. Warum nicht abbauen oder verschließen?

Das ist mir schon klar, deshalb muss der Vermieter auch Maßnahmen dagegen ergreifen. Nur hast du als Mieter nicht immer die Möglichkeit aktiv gegen Legionellen vorzubeugen, es ist nicht einfach mit "ungenutzte Rohre verschließen" getan. In meinem Block sind ~40 Wohnungen die über eine Heizwasserversorgung laufen und eben solche Systeme sind besonders anfällig für Legionellen. Aus meinem Hahn kommt teilweise minutenlang kein kaltes Wasser weil die Kessel derart hoch eingestellt sind um dem wenigstens etwas vorzubeugen.

Dazu kommen leer stehende Wohnungen, wenn da 1-2 Monate lang niemand den Hahn aufdreht steht das Wasser zusätzlich und gerade weil einige Bereiche hier noch als Sozialbau gelten ist die Fluktuation der Mieter relativ groß, ich kann mich nicht erinneren dass es einen Monat ohne Umzug hier gab.

Zitat von Edex

Zur Kernsanierung, keine Ahnung was du damit meinst.

Kernsanierung bedeutet dass das komplette Gebäude entkernt wird: Wasserleitungen raus, Strom raus, Putz raus, Heizungen raus, alles raus. Da kann monatelang keiner wohnen, aber genau das wäre notwendig um hier z.B. das Wassersystem zu erneuern. Und dann noch im Stahlbeton, hallelujah.

Zitat von Edex

Vielleicht kann für sowas Notunterkünfte geben oder bei Freunden, Familien, Bekannten usw.. untergebracht werden.

Das ist schon etwas ... naiv? In einer Stadt wo sich auf eine Wohnungsannonce 50 Leute melden sollen Notunterkünfte bereitgestellt werden damit der Vermieter umbauen kann? Über Monate? Und nein ich kann nicht zu Verwandten, wie komme ich dann zur Arbeit? Das ist utopisch, zumal wir hier nicht über 10 Leute sprechen sondern über 100, wenn man sich die zwei Blöcke (mit gleichem Problem) neben uns ansieht sind das bestimmt 300-400 Leute die in "Notunterkünfte" müssten.

Zitat von Edex

Aber viele Vermieter sind aber auch sehr faul.

Das ist jetzt Ernst gemeint, woher nimmst du deine "viele"? Schwarze Schafe gibt es immer und überall aber zu behaupten, viele würden sich nicht kümmern, glaube ich nicht. Meistens sind es ausgerechnet die großen Konzerne die sich nicht kümmern und die kleinen, die investieren. Genau die würden doch aber am meisten unter einer Deckelung leiden.

Zitat von Edex

Aber mir erschließt es nicht, warum bei geringerer Miete die Nebenkosten steigen sollen. Das musst du mir mal erklären. Wenn die Heizung gewartet wird, dann wird die Wartung doch nicht aufeinmal wegen der geringeren Miete teurer. Auch die Grundsteuer erhöht sich nicht einfach. Die Grundsteuer legt die kommunale Gemeinde fest. Daher gibt es überall andere Grundsteuersätze.

Du sagst es hier doch quasi selbst: in verschiedenen Gebieten gibt es verschiedene Grundsteuersätze. Aber die wird nicht einfach so geändert, nur, weil die Miete gedeckelt wird. Die Grundsteuer und besagte Fixkosten bleiben dieselben und müssen gedeckt werden, nur eben plötzlich mit weniger Geld, wenn du statt 12€ pro QM nur noch maximal 8€ verlangen darfst; ganz zu schweigen davon, dass die Vermietung für die Vermieter eben auch eigenes Einkommen bedeutet und davon entsprechend weniger übrig bleibt.

Zitat von Edex

Wenn man was baut, dann muss man auch richtig bauen. Luxusvillen zu bauen bringt nur was für die Reichen, wenn schon sollen es Wohnungen sein, wo jeder wohnen kann. Das Geld sollte beim Wohnen keinen Unterschied machen, da das Wohnen für mich ein Grundrecht ist. Berlin ist aber auch schon ziemlich voll bebaut. Oder soll Berlin so aussehen wie Manhatten? Lieber dort investieren, wo die Menschen wegziehen. Damit die Menschen auch verteilt wohnen und nicht alle auf einem Fleck.

Ich sagte ja auch nicht, dass man Luxusvillen bauen soll, sondern eben lediglich mehr in den Wohnungsbau investieren, damit dieser vorangetrieben wird. Wenn ich allerdings auch gleichzeitig lese, dass es oftmals wegen protestierender Bürger an Bauvorhaben scheitert, dann well... ins eigene Fleisch geschnitten?
Im Übrigen hätte ich nichts dagegen, wenn man weiter in die Höhe baut. Es schafft mehr Wohnraum auf derselben Grundfläche und wenn sogar Japan mit seiner hohen Erdbebenrate das hinbekommt, sollte das doch bei uns auch kein Problem sein.

Zitat von Edex

Die Vermieter bekommen zwar etwas weniger Miete, aber die Miete ist dennoch für die Vermieter ein Gewinn. Jeder Vermieter soll ja immer einen Teil der Miete für mögliche Reparaturen zurücklegen.

Wenn du solche Behauptungen aufstellst, dann solltest du deine Behauptungen auch bitte begründen. Denn so wie die Aussage dasteht, erweckt das ganze leider den Anschein, dass du nicht weißt, was die Welt und das Leben eigentlich so kostet. Denn sorry, wenn ich ein Vermieter bin, habe ich nicht nur Nebenkosten oder kleinere Reperaturen zu bezahlen.

Erstmal so vorweg: Wenn ich ein Vermieter sein möchte, dann brauche ich erstmal etwas, was ich vermieten kann, sprich eine Immobilie. Und diese Immobilie ist nicht einfach so aus dem Boden gekrochen und stand plötzlich da, sondern die ist vorher gekauft oder gebaut wurden. Kaufen und Bauen kostet Geld. Dieses Geld muss in der Regel der Eigentümer vorher aufbringen, sprich er muss investieren. Da Geld in der Regel auch nicht auf Bäumen wächst, kommt das Geld meist von Bank oder aus der eigenen Tasche. Selbiges gilt übrigens auch, wenn ich eine stark Sanierungsbedürftige Immobilie kaufe.

Das ist in soweit nicht ganz zu vernachlässigen, weil die Kaufpreise von Wohnraum stellenweise noch stärker angezogen haben, als die eigentlichen Mieten. So investiert man in Berlin Bohndorf (nahe des neuen Berliner Flughafens und demnach nicht gerade eine Top Gegend) je qm 1925 € und das ist noch relativ günstig. Wenn ich demnach ein Haus dort mit 750 qm kaufe, kann ich schon mal so 1 440 000 € auf den Tisch legen. In der Regel kann man ca. 20 % der gekauften Wohnfläche nicht nutzen (Treppenhäuser undso), sodass zur Vermietung 600 qm übrig bleiben. Ich muss sozusagen erstmal mit jedem qm stolze 2400 € verdient haben, bis ich theoretisch Gewinn machen könnte. Bei einer Kaltmiete von 8 € hat man dies nach etwa 300 Monaten oder nach 25 Jahren verdient. Bei 6 Euro je qm kalt sind es über 33 Jahre. Und da sind jetzt noch keine Steuern, Kreditzinsen, Rücklagen für Renovierungen, Mietausfälle, Versicherungen oder gar Anwaltskosten abgedeckt. Wenn ich die letzten Dinge mit einrechne, dann wird man eher zu der Quintessenz kommen, dass eine Immobilie heutzutage mit 6 bis 8 € je qm nicht zu finanzieren ist. Diese Regelungen mit dem Mietendeckel trifft vor allem die kleinen Vermieter, die ihren Wohnraum an sich schon relativ günstig vermieten, was eben diese Menschen in den Ruin treibt. Die Folge ist dann, dass unterm Strich weniger investiert wird, wodurch weniger bis gar keine neuen Wohnungen entstehen. Wenn ich schon Geld in eine Immobilie investiere, dann will ich damit nunmal auch Geld verdienen und das nicht erst mit 80 Jahren, wenn ich schon halb in der Kiste liege...

So eine Regelung ist mal wieder vom Berliner Senat linkes, kurzgedachtes Traumdenken, weil einfach die realen Bedingungen ausgeblendet werden. Die Linken bräuchten sich eigentlich nur mal ansehen, was gedeckelte Mieten in der DDR anstellten. In der DDR waren die Wohnkosten verdammt gering. Gerade mal 3% des Einkommens gingen 1989 für die Miete drauf, sodass in der gesamten DDR 1989 4 Milliarden Mark durch die Mieten eingenommen wurden. Die eigentlichen Kosten für den Erhalt des Wohnraumes lagen aber bei dem fünffachen, sprich 20 Milliarden Mark. Da sich die Vermieter die Instandhaltung der Häuser nicht mehr leisten konnten, verfielen die Wohnungen zunehmends. Zum Ende der DDR waren 40 % der Mehrfamilienhäuser stark geschädigt, 11 % waren sogar gänzlich unbewohnbar. 200 Altstadtkerne waren akut gefährdet. Wenn wir das also auf die heutige Zeit anwenden, bedeutet das, dass eben Instandhaltungen des Wohnraums nur noch sporadisch und mit möglichst billigen Mitteln durchgeführt werden, wovon am Ende auch der Mieter stark beeinträchtigt wird, weil bspw. wichtige Reperaturen oder Modernisierungen nicht schnell oder gar nicht fachgerecht erledigt werden. Und wie gesagt: durch so eine Maßnahme entsteht keine neue Wohnung. Im Gegenteil, am Ende ist so ein Mietendeckel auch rechtlich nicht ganz unproblematisch. Es wird folglich Klagen von Vermietern geben, die unsere Gerichte beschäftigen werden nur um dann am Ende evtl. doch nicht umgesetzt werden, weil dies evtl. Verfassungswidrig ist. Am Ende verbraucht so eine Maßnahme also evtl. nur wertvolle Ressourcen, sei es finanzieller oder Personeller Art. Ressorucen, die man besser in den sozialen Wohungsbau stecken kann.

Letztendlich ist die Wohnungsnot in Deutschland ein vielschichtiges Problem, was durch viele Faktoren beeinflusst wird und durch unsere Politik auch Hausgemacht ist. Da spielt unter anderem mit rein, dass unsere Regierung seit Jahrzehnten ihre Hausaufgaben beim Wohnungsbau nicht machte und zahlreiche Wohnungen für einen Appel und ein Ei verscherbelte. Hinzu kommen unsere Demografischen Strukturen. Deutschland ist sehr alt und auch das ist ein Problem, da viele Rentner Wohnungen beziehen, die noch halbwegs günstig, allerdings für sie alleine viel zu groß sind. Gleichzeitig suchen Familien verzweifelt nach größerem Wohnraum. Hier bräuchte es bspw. vereinfachte Möglichkeiten seine Wohnung zu tauschen. Auch sollte man sich fragen, ob wir 16 in Feinheiten unterschiedliche Baugesetze brauchen, wodurch der soziale Wohnungsbau in günstiger Massenfertigung nur erschwert wird. Will ich in Deutschland neuen Wohnraum schaffen, so sind pro qm 1800 bis 3000 Euro fällig, je nach Ausstattung versteht und sorry, aber das ist mit 6 €/qm kalt nicht zu finanzieren. Bei unseren holländischen Nachbarn ist es nicht mal halb so viel. Der Staat müsste eben auch selber mehr Geld in die Hand nehmen und selber bauen. Anders als eine Privatperson, muss der Staat nicht zwangsläufig mit dem Wohnraum Geld verdienen, bzw. könnte er dies sogar, wenn er es mit einem Abbau von gesetzlichen und bürokratischen Hürden verknüpfen würde.

Letztendlich braucht es nachhaltige und langfristig gedachte Lösungen und keine Mietendeckel. Denn was ist, wenn dieser Mietendeckel in fünf Jahren ausläuft und der Staat erneut seine Hausaufgaben nicht gemacht hat? Dann stehen wir wieder am Anfang nur eben mit noch schrottigeren Immobilien. Statt Menschen durch sowas vom Wohnungsbau noch weiter abzuhalten, sollte der Staat vlt. eher darüber nachdenken, wie er den sozialen Wohnungsbau für die Eigentümer attraktiver machen könnte, zum Beispiel durch intelligente Förderprogramme.